Сколько стоит купить новое жилье вместо старой квартиры?

Многие задумываются о продаже квартиры и покупке нового жилья. При этом часто люди рассматривают вариант покупки квартиры в строящемся доме, поскольку цены на них значительно ниже, чем на вторичное жилье. Приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить около трети средств по сравнению с готовым жильем. Однако такая покупка будет связана с дополнительными скрытыми расходами.

Сколько в действительности будет стоить новая квартира, купленная взамен старой.

Покупка квартиры в новостройке имеет ряд плюсов: большая площадь, новый район с развитой инфраструктурой, экономия 25% — 35% средств. Кроме того, первый владелец может не беспокоиться проверке юридической чистоты недвижимости.

К примеру, собственник хочет продать квартиру площадью 60 кв. метров в доме советского периода постройки, расположенном в «серединном» районе столицы, не в центре, но и не на окраине. Цена такой квартиры — около 10 млн рублей. Поскольку привязка к району у людей довольно сильна, так как они привыкают к определенным маршрутам, торговым и развлекательным заведениям, скорее всего продавец будет искать новое жилье недалеко от старого.

Предположим, что стоимость новой квартиры, более качественной и большей по площади, за счет ранней стадии строительства совпадает с ценой продажи имеющегося жилья и составляет те же 10 млн рублей.

Однако собственнику нужно быть готовым к тому, что помимо этой суммы ему придется заплатить еще до 30% стоимости квартиры. Эти средства уйдут на дополнительные расходы.

Самостоятельно собрать и оформить документы, выяснить все детали сделки, вести переговоры с потенциальными покупателями — это долгий и сложный процесс, немногие готовы отдать этому массу времени и сил. К тому же, при самостоятельной продаже возрастают юридические риски. Поэтому многие обращаются в специальные агентства. Такие организации обычно берут комиссию в размере 3%. В данном случае агентству придется заплатить 300 тысяч рублей.

Еще одна статья расходов — бронирование лота. Чтобы понравившуюся квартиру не купил кто-то другой, с продавцом можно заключить договор резервирования. Это позволит не только закрепить за собой лот, но и зафиксировать цену и срок заключения договора купли-продажи. Это будет стоить около 50 тысяч рублей.

Кроме того, если квартира продается по ФЗ-214, нужно будет оплатить оформление договор долевого участия в строительстве — минус еще 10 тысяч рублей.

Самая большая статья расходов — ремонт новой квартиры, если жилье приобретается без отделки. Стоимость минимально приемлемой отделки — 7 тысяч рублей за кв. метр. В данном случае внутренний ремонт обойдется примерно в 560 тысяч рублей.

Общая сумма дополнительных расходов может составить примерно 920 тысяч рублей. Однако это еще не все. Средний срок строительства дома в Москве — 1,5 года. Затем еще какое-то время может занять ввод недвижимости в эксплуатацию, выдача ключей и ремонт. В лучшем случае человек сможет заселиться в новую квартиру через два года. При этом существует еще риск срыва сроков сдачи объекта. Поскольку новая квартира приобретена на ранних этапах строительства, а прежнее жилье уже продано, перед покупателем возникает вопрос о том, где ему жить.

Аренда квартиры аналогичной площади в том же районе в месяц будет стоить около 50 тысяч рублей. За 2 года сумма платежей за аренду составит примерно 1,2 млн рублей. Эта статья расходов может быть разной в зависимости от возможностей и предпочтений квартиросъемщика.

По данным «Инком-Недвижимость», в Москве в сентябре 2014 года цена аренды недорогой 1-комнатной квартиры составила 30,8 тысяч рублей в месяц. Аренда 2-комнатной стоила 41,5 тысячи рублей, 3-комнатной — 55,5 тысячи рублей. Снять 1-комнатную квартиру бизнес-класса, но данным «Миэль-Аренда», обойдется в 65,13 тысячи рублей в месяц, 2-комнатную — 85,38 тысячи рублей, 3-комнатную — 111,58 тысячи рублей. Цена аренды многокомнатных квартир бизнес-класса доходит до 173,3 тысячи рублей в месяц.

Возможно, для вещей и предметов мебели также придется подыскать временное пристанище. Аренда склада индивидуального хранения вещей в Москве стоит примерно тысячу рублей за кв. метр ежемесячно. За аренду 5 «квадратов» в течение 2 лет нужно будет заплатить 120 тысяч рублей.

В результате дополнительные расходы при переезде из старой квартиры в новую составят около 2,2 млн рублей, 23% от стоимости квартиры. Если новое жилье приобретается в кредит, расходы будут еще выше.

источник http://realty.dmir.ru/

 

 

Россиян заставят указывать реальную цену квартиры при продаже

Минфин РФ намерен разрешить налоговикам облагать куплю-продажу квартиры налогом в 0,7 раза выше ее цены в кадастре, если ее стоимость в рамках сделки будет принята ниже кадастровой. Аналогичный порядок станут использовать при продаже земельных участков. Кроме того, региональные власти смогут снижать данный коэффициент до нуля либо, наоборот, повышать. Поправки коснутся россиян, которые вкладывают деньги в квартиры в новостройках, чтобы затем продать. То есть жилое помещения не эксплуатируются по назначению, а используются как способ получения дохода.

Вышеуказанные изменения Минфин предлагает внести в Налоговый кодекс РФ. Ведомство пояснило, что на гражданах, которые продают квартиру, чтобы купить новую, нововведения не скажутся. НДФЛ не станут облагаться доходы от продажи квартир и земельных наделов, в случае если данная жилая недвижимость у россиянина единственная.

Кроме того, местные власти смогут сами определить максимальную сумму доходов граждан от продажи недвижимости, освобождаемую от НДФЛ. Однако сделка в таком случае должна быть совершена в пределах 5 миллионов рублей. Также регправительства будут устанавливать сроки владения жилыми помещениями и землями, по истечении которых с граждан перестанут удерживать НДФЛ при продаже имущества. Временной период может быть в 3-10 лет.

Согласно разработкам Минфина, россияне продолжат уплачивать НДФЛ во всех случаях реализации нежилых объектов недвижимости.

В то же время, если гражданин будет продавать дачу, садовый дом, хозяйственные постройки и земельные участки под ними площадью в 50 квадратных метров и менее, то НДФЛ власти не возьмут. Но данная дача должна быть в собственности более 3 лет.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

 Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне д

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ