Продаем квартиру дороже. Устанавливаем «обоснованную» цену, чтобы не отпугнуть покупателя

Итак, первый совет — Устанавливаем «обоснованную» цену, чтобы не отпугнуть покупателя. 

Давайте будем с Вами предельно откровенными. Продавцу, как хозяину квартиры, очень сложно сложить на нее правильную цену. Дело здесь даже не столько в амбициях и его желаниях, сколько в том, что он просто не знает, как это правильно делать.

А откуда он может знать, если квартиру он продает всего второй раз в жизни, если не первый. Он не специалист в этом вопросе. Да, он хороший профессионал, но в своей области, в которой он специализируется. Но недвижимость это не его конек.

Поэтому цена часто формируется исключительно по объявлениям в газетах (Из рук в руки, Вся Недвижимость, Обмен — продажа жилья), в интернете и по звонкам в агентства недвижимости с целью узнать цены на аналогичные квартиры.

Но вся беда в том, что на рынке недвижимости Удмуртии попадается очень много квартир выставленных на продажу с целью просто «по продаваться». Такие квартиры продаются полгода, год и даже больше и вряд ли будут когда-либо проданы.

Видимо, продавцы таких квартир не мотивированы достаточно на продажу. Обычно они ждут, когда их квартиру купит «богатенький» покупатель. Но парадокс в том, что когда эти самые покупатели приходят, то они даже не смотрят подобные квартиры, т. к. ни у них нет желания переплачивать на пустом месте.

После чего продавец обзванивает агентства в поисках того, которое возьмется продавать его квартиру за максимальную цену, к которой, в итоге еще прибавляются комиссионные риэлторов.

На выходе продавец получает астрономическую сумму и полный желания и решимости продать квартиру за такие деньги выходит на рынок. И что происходит дальше? Квартирой никто не интересуется. Она никому не нужна за такие деньги.

Поверьте, сегодня «накрутить» цену на квартиру не составляет никакой сложности. Сложности начинаются тогда, когда продавец понимает, что «цена желания», за которую он продает квартиру сегодня, не соответствует действительности.

И психологически очень сложно заставить себя согласится с тем, что твоя квартира сегодня столько не стоит. И цену нужно опускать, если ты хочешь продать квартиру. Если не хочешь, то это другой разговор.

Если опять же вы думаете, что мы вам рассказываем всякую ерунду, и ничего подобного попросту нет. Попробуйте провести следующий эксперимент, и вам станет сразу же понятно, как сегодня формируются цена на квартиры.

«Возьмем для примера однокомнатную квартиру не так важно в каком районе и не важно в каком доме (придумайте сами). Звоните в агентство, описываете квартиру и спрашиваете, сколько будет она стоить. В ответ получаете цифру в Х (икс) тысяч рублей.

Далее звоните в другое агентство и говорите примерно следующую вещь:

—   Вы знаете, у меня есть однокомнатная квартира, и находится она там-то. Мне в одном агентстве (имен называть не нужно) озвучили цену в Х (икс) тысяч рублей. Но мне кажется, что моя квартира стоит дороже или же все правильно и мне стоит вернуться в то агентство?

Как вы думаете, что вам ответят?

—  Уважаемый, конечно ваша квартира стоит не Х (икс) тысяч рублей, а Х (икс) +1 тысяч рублей. Приходите к нам, мы будем продавать.

Далее звоните в третье агентство и говорите все аналогичным образом, за исключением того, что цену в предыдущем агентстве вам озвучили в Х (икс) +1 тысяч рублей.

И что удивительно на выходе вы получите примерно такую сумму Х (икс) +1+1 тысяч рублей.

Что интересно, дополнительная единица будет прибавляться с каждым новым звонком. До тех пор пока не дойдет до абсурда».

Попробуйте, проделайте этот трюк и вы убедитесь, что цена квартиры может расти на «пустом месте», даже при том условии, что никто не выезжает на просмотр объекта. Цена формируется только лишь со слов продавца.

Агенты, говорят продавцу то, что он и хочет услышать: «Ваша квартира стоит дороже!». А что делать агентам в этой ситуации? Ведь они часто идут на все, чтобы не упустить клиента, рассуждая: «А вдруг выстрелит?».

И  такое «вдруг» составляет 70-90% рынка предложений.

И  продавец верит этому, ведь эти слова ему сказал человек, который работает на рынке, профессионал, запомните, так обучают делать всех риэлторов, агентству, нужно большое количество вариантов.

Желание продавца реализовать свою квартиру по максимально возможной цене обосновано и понятно.

Но, что такое максимальная цена?

Если аналогичные квартиры по заявленным ценам (на которые так хочется ориентироваться) стоят долго (иногда и полгода, и год), то такие цены просто нереально завышены. Ведь есть рынок реальных предложений и рынок спроса. И только когда они пересекаются, происходит сделка.

Поэтому складывать цену на свою квартиру исходя только лишь из объявлений в газетах, интернет и других СМИ опасно тем, что квартира превратится из эксклюзивного объекта, в никому не нужный «висяк».

Конечно, можно пойти к профессиональным оценщикам, заплатить 1500-2000 рублей и они по всем правилам оценят вашу квартиру. Согласитесь, это кажется логичным. Но так ли это на самом деле?

Дело все в том, что оценщики ориентируются на аналогичные квартиры, которые продаются на рынке. Но действительных и реальных сумм транзакций они не знают. Т. к. они не входят в число тех людей, которые присутствуют на сделке. Сегодня в Ижевске, да и по всей Удмуртии квартиры «отдаются» на 3-10% дешевле, чем заявленная стоимость.

Опять же в подкрепление своих слов, отрывок из сообщения, которое оставил человек на одном из Ижевских форумов.

Вы помните, сколько стоила ваша квартира ДО кризиса? Забудьте! Эти знания и эта информация лишь мешают вам объективно оценить сложившуюся ситуацию. Что же делать? За сколько выставлять свою квартиру, чтобы продать ее? Позвоните в несколько агентств, и назовите им параметры вашей квартиры (район, этаж, тип здания, количество комнат; ремонт большой роли не играет, если только не сравнивать состояния «полный убой» и «супер-мегаевроремонт») и спросите, что у них есть и за какую цену.

Допустим вам сказали, что самая дешевая двушка (сегодня нам приходится ориентироваться на самую низкую цену) в вашем районе стоит 1500 тысяч рублей. Это совершенно не значит, что вы должны выставить свою за 1500 тысяч рублей, если, конечно, ваша цель продать, а не сидеть с ней пока она окончательно не упадет в цене. Вслушайтесь в то, что вам сказали «такая квартира стоит 1500 тыс. рублей». Даже если вам послышалось «стОит» — не верьте своим ушам, потому что на самом деле она не стОит, а стоИт 1500 тысяч.

«Стоит» обозначает сумму, которую владелец мечтал бы получить за свою квартиру, а «стОит» это сумма, за которую он сможет ее продать. Это, как вы понимаете, две большие разницы.

Что вам делать с полученной информацией? Отнимать 10% от самого выгодного предложения и выставлять свою квартиру за 1350 000 рублей!

Возможно, Вам не понравилось то, что Вы сейчас прочитали, но я вспоминаю, как мне предлагали 1485, когда я просила 1650, а потом 1440, когда я хотела 1600, и я отказалась. Теперь я жалею, что пожадничала и не уступила 10% от цены, которая на тот момент и так была самая привлекательная. Сегодня я смогу получить за свою квартиру в лучшем случае 1360 тысяч рублей. Завтра – кто знает?

Галина Беляева

Заметьте, это говорит не специалист по недвижимости, это говорит человек, который продает свою квартиру.

Итак, возникает разумный вопрос, как правильно сложить цену на свою собственную квартиру?

Конечно, самым простым и разумным решением в этой ситуации было бы обратиться к хорошему специалисту (как это принято делать на Западе), который реально оценит ситуацию и будет говорить, так как есть, а не то, что от него хочет услышать продавец.

Но проблема в том, что мы живем в Удмуртии. Хорошие специалисты по недвижимости у нас, конечно же, есть, но вот как их найти?

Как не нарваться на бестолкового риэлтора, который хочет получить «бешеные» деньги и сам понятия не имеет за что? Но это уже совсем другая история.

Если даже предположить, что вы нашли «отличного» агента по недвижимость, вы все равно должны знать, как происходит оценка квартиры. Дабы, быть уверенным, что цена назначена разумная и обоснованная.

Узнайте цены на аналогичные квартиры, сходите, посмотрите планировку, расположение и самое главное узнайте, СКОЛЬКО они уже продаются. Если больше месяца, вероятно озвученная цена не отвечает предложению.

Вычтите 5-7% от стоимости такой квартиры, и вы получите сумму, с которой можно выходить на рынок. Но опять, же это приблизительная стоимость.

Если звонков мало и никто не хочет идти смотреть, вероятно, цена завышена. Если наоборот, телефон раскалывается от звонков и первый же посетитель вцепился в вас зубами, спрос на вашу квартиру есть и цену можно поднять.

Статья написана в рубрике Советы.

Добавить комментарий